Os fundos imobiliários estão crescendo no Brasil, mas ainda não deslancharam entre os pequenos investidores. A difusão desta modalidade de investimentos entre os investidores que dispõem de uma quantia menor de dinheiro para investir esbarra na dificuldade de calcular a rentabilidade dos fundos, na falta de informação e na baixa liquidez.
Com esses entraves, a vantagem da isenção do imposto de renda para pessoas físicas não tem sido suficiente para atrair um grande número de investidores de varejo, que segundo informações dos fundos cadastrados na Associação Brasileira das Entidades dos Mercados Financeiro e de Capitais (Anbima) correspondem por apenas 1,62% dos aportes.O número é bastante inferior à participação dos pequenos investidores nos fundos de DI (23%) e cambiais (21%), por exemplo. Apesar de os números da Anbima refletirem apenas metade da indústria de fundos imobiliários brasileira - que cresceu 43% neste ano e soma R$ 11,9 bilhões, segundo a Comissão de Valores Mobiliários (CVM) -, podem dar uma ideia da participação ainda tímida dos pequenos investidores pessoa física de varejo neste mercado.
“Apesar de ter uma série de vantagens, como a isenção do IR, os fundos imobiliários ainda geram desconfiança,” diz Alexandre Machado, que faz parte do comitê de Produtos Imobiliários da Anbima. A falta de confiança deve-se justamente à dificuldade de obtenção de informações claras sobre a rentabilidade e análises comparativas dos fundos existentes.
A maneira ideal de calcular a rentabilidade, segundo Machado, seria considerar tanto o rendimento pago pelo fundo – que vem do aluguel ou do arrendamento dos imóveis -, como a valorização das cotas dos fundos. Eduardo Forestieri, superintendente de Investimentos do Citibank, concorda e faz uma comparação com as ações. “São produtos híbridos. No caso da ação, além da valorização do papel, o investidor também recebe os dividendos,” diz.
Mas muitas vezes o mercado secundário – em que as cotas são vendidas de um investidor para outro - determina o preço da cota com base apenas nos rendimentos, o que é mais simples, diz Machado. “Mas isso é inadequado, uma vez que o rendimento de um fundo em um mês não necessariamente reflete os valores dos ativos,” afirma.
Segundo ele, como a distribuição dos rendimentos dos fundos imobiliários é obrigatória, independe da valorização ou desvalorização das cotas. Assim, pode ser que um fundo não tenha um ganho de capital em suas cotas, mas pague uma renda mensal. Enquanto isso, um outro fundo tenha uma grande valorização em suas cotas, mas pague um retorno mensal menor. Se a avaliação do comprador levar em conta apenas o pagamento feito todos os meses, o primeiro parece mais vantajoso, apesar de não ser, necessariamente.
Assim, quem pretende investir em um fundo imobiliário precisa pesquisar os valores de rendimentos, que os gestores divulgam à CVM, e também a evolução dos valores das cotas. Além disso, o ideal é que o investidor também conheça o portfólio do fundo e avalie se os imóveis ou valores mobiliários que compõem a carteira são bons ativos. “Sem dúvidas, o investidor deve buscar o máximo de informações sobre o ativo, neste caso, o imóvel ,” diz Forestieri.
Reunir todas essas informações, entretanto, não é uma tarefa simples para o pequeno investidor. Assim, alguns acabam optando por fundos com os quais estão mais acostumados, como aqueles que investem em ações, dólares ou juros.
Comunicação
Essa situação acontece devido a falta de maturidade deste segmento de fundos, segundo especialistas. “A indústria esta se formando e os administradores estão aprendendo a se comunicar com os cotistas. Eu acho que os administradores têm que tentar falar uma linguagem mais próxima dos investidores,” afirma Sérgio Belleza, consultor de valores mobiliários e autor do site “Fundo Imobiliário," que reúne informações deste mercado. “Já há bons relatórios, mas o mais precisamos é de analistas que entendam bem este mercado,” acrescenta.
Vitor Bidetti, diretor da Brazilian Mortgages, que é líder neste segmento, concorda. Os fundos imobiliários ainda têm um “desconhecimento muito alto”, segundo ele, por serem um produto relativamente novo. “É uma indústria que está começando a crescer de maneira mais relevante nos últimos anos. A tendência é que a informação comece a fluir mais e mais,” diz.
Baixa liquidez e pouca oferta
Além da dificuldade de cálculo das rentabilidades, os fundos imobiliários ainda têm baixa liquidez no mercado brasileiro. Embora o volume de negócios esteja crescendo fortemente – cerca de 400% ao ano, em média -, hoje, apenas 8,5% do total do patrimônio da indústria troca de mãos durante um ano. “Este giro pode ser considerado baixo quando comparado ao de fundos de small caps (de empresas médias), por exemplo,” diz Machado.
Mas essa baixa liquidez tem uma particularidade, segundo os especialistas. Diferente de outros casos em que o investidor evita o giro baixo pois teme não conseguir se desfazer dos ativos, os fundos imobiliários não costumam apresentar dificuldade na hora de vender as cotas, mas sim na hora de comprar.Uma das causas desta situação, segundo Machado, é a própria característica de quem aplica em fundos imobiliários, que costuma pensar no longo prazo. “Muitos são investidores não querem vender as cotas, mas sim em receber os rendimentos pagos mensalmente,” diz.
“Eu diria que está se tornando mais evidente o fenômeno da alta demanda e a escassez de ofertas iniciais de fundos imobiliários. Cada vez mais as possibilidades ficam limitadas,” acrescenta Bidetti. Segundo ele, para criar um fundo, é preciso que a empresa encontre ativos adequados e tenha um produto estruturado, o que não é tão fácil. “Temos uma demanda enorme e o volume de ofertas está limitado ao que temos de bons ativos,” afirma.
Quer investir?
Para o investidor que quer comprar cotas de fundo imobiliário, Bidetti sugere que ele tente fazer a aquisição em ofertas iniciais. “Assim ele consegue a melhor condição de preço e de maneira mais simples,” afirma. Quem optar por comprar no mercado secundário, entretanto, deve olhar a variação da cota em um período de 12 meses e também a renda distribuída no mesmo período, diz.
Mais uma vez, Forestieri, do Citibank, compara os fundos imobiliários às ações, afirmando que o investidor precisa buscar o máximo de informações possíveis sobre o ativo em que irá investir. “Se ele não debruçar sobre o imóvel, ele não vai ter uma ideia ideal do que está comprando. Isso também acontece com as ações, pois o investidor deve buscar conhecer a empresa e seus fundamentos,” diz.
